Можно ли бороться с жилищным рейдерством?

Квартирный вопрос традиционно занимает ведущее место в спорах между гражданами и всегда представляет большую сложность при разрешении таких споров, особенно когда квартира одна, а лиц, имеющих на неё право, много.

Чрезвычайно распространены ситуации, когда при разделе имущества супругов или наследства, жилое помещение, которое ранее занимали члены одной семьи, становится предметом ожесточенных споров, когда эта семья по тем или иным причинам распалась и всем сособственникам, имеющим право собственности на такое жилое помещение, не удается договориться о его продаже и разделе денег или о совместном пользовании.

Тогда кто-то из потерявших терпение и не имеющий возможности по тем или иным причинам пользоваться спорной квартирой, продаёт свою долю посторонним лицам. Причем достаточно часто в данном случае речь идёт не о реальном получении дохода от продажи, так как рыночная стоимость такой доли значительно ниже, чем если бы квартира продавалась в целом, а денежные средства пропорционально распределялись бы между участниками общей долевой собственности, а преследуется цель «насолить» несговорчивым сособственникам.

И тогда на сцене появляются рейдеры. Как правило, это несколько мужчин или женщин, которые ВХОДЯТ в квартиру и имитируют проживание в ней, делая невозможной жизнь проживающих в этой квартире собственников. Задача у рейдеров в этом случае заключается в том, чтобы вынудить оставшихся собственников согласиться на продажу своих долей «захватчикам» или на продажу всей квартиры в целом на рынке с честным или не очень разделом вырученных от такой продажи денежных средств. Однако приведенные задачи не являются исчерпывающими. Вариантов бывает много. Здесь же речь не о том, чтобы все эти варианты перечислить, а о том, можно ли этому что-то противопоставить.

Если рейдерам не удается проникнуть в квартиру, они обращаются в суд с иском со стандартным набором требований: не чинить препятствий в пользовании и вселении. Иногда ставится вопрос об определении порядка пользования, который как будет показано ниже, является ключевым при рассмотрении подобного рода споров.

С одним из таких дел мне и пришлось столкнуться в связи с обращением ко мне собственницы ? доли в двухкомнатной квартире (далее по тексту К.), где были зарегистрированы и проживали 3 человека, не являющиеся сособственниками этой квартиры. Обратившаяся ко мне собственница ? доли К. получила её по наследству после смерти своей матери, а в квартире проживала дочь этого собственника со своей семьёй (муж и ребенок, которые были вселены еще бабушкой, после смерти которой и открылось наследство). Другую ? долю получил сын покойной (далее М.), приходящийся К. родным братом, который в квартире не проживал, и с которым не было достигнуто соглашение о дальнейшей судьбе этой квартиры.

Сын покойной произвел отчуждение своей ? доли двум дамам, которые попытались вселиться в квартиру, но столкнувшись с сопротивлением, обратились в суд.

Исковые требования истцов основывались на том, что каждый из истцов является собственником ? доли в квартире. Право же собственности истцов возникло на основании договора дарения доли квартиры и договора купли-продажи доли квартиры от 30.12.2013 года. Договор дарения был заключен, чтобы «обойти» требования ст.250 ГК РФ о необходимости соблюдения правил преимущественной покупки, что само по себе уже свидетельствовало о намерении собственника М. не получить свою долю в адекватном денежном выражении, а о намерении доставить неприятности своей сестре.

Между тем спорная квартира представляла собой жилое помещение общей площадью 42.9. кв.м., где имелись две жилые комнаты: проходная площадью 18.7. и запроходная площадью 9.90. Изолированных комнат в квартире не имелось.

У квартиры, до её отчуждения истцам, было два собственника. И в квартире постоянно проживали и были зарегистрированы в ней по месту жительства три человека, не являющиеся собственниками. Соответственно на каждое лицо, имевшее право пользование спорным жилым помещением в той или иной степени до приобретения по ? доли в нём Истцами приходилось 8.58 кв.м. общей площади или 5.72 кв.м. жилой площади.

Как следовало из материалов дела, в начале декабря 2013 собственник ? доли М. заключил с Ш. и Д. договор дарения доли квартиры, по которому подарил им 2/40 доли в квартире (по 1.14 кв.м. на каждую).

В конце же декабря 2013 года М. заключил с ними же договор купли-продажи 18/40 долей квартиры за 2 000 000 руб.

В п.5 договора было указано, что в квартире зарегистрированы три человека. Регистрация перехода права собственности была осуществлена в январе 2014 года.

Таким образом, Ш. по итогам совершения двух сделок стала собственником ? доли квартиры, что соответствовало 7.15 кв.м. общей площади или 4.76 кв.м. жилой площади. Аналогичная картина получилась и по Д., которая стала собственником такой же доли вместе с Ш. на основании тех же договоров.

При этом и Ш., и Д. знали, что:

• в квартире постоянно на законных основаниях проживают четыре человека;
• в квартире отсутствуют изолированные комнаты;
• санузел совмещенный;
• кухня имеет 6 кв.м.

и, не смотря на это, они приобрели спорную квартиру даже без осмотра, в результате чего на каждое лицо, имеющее право пользования квартирой по тому или иному основанию, стало приходиться 7.15 кв.м. общей площади или 4.76 жилой.

Жилищным кодексом установлено, что объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) — ч. 1 и 2 ст. 15 ЖК РФ.

К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната — ч. 1 ст. 16 ЖК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

В силу п. 2 ст. 288 ГК РФ и ч. 1 ст. 17 ЖК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Как уже указывалось выше, спорная квартира представляла собой жилое помещение общей площадью 42.9. кв.м., где имелись две жилые комнаты: проходная площадью 18.7. и запроходная площадью 9.9.

В данном случае при наличии нескольких собственников спорной квартиры и лиц, проживающих в спорной квартире, но не являющихся её собственниками, положения ст. 30 ЖК РФ о правомочиях собственника жилого помещения владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением подлежали применению судом в нормативном единстве с положениями ст. 247 ГК РФ о владении и пользовании имуществом, находящимся в долевой собственности.

В соответствии с п. 1 и 2 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

По смыслу приведенной нормы, применительно к жилому помещению как к объекту жилищных прав, а также принимая во внимание то, что жилые помещения предназначены для проживания граждан, в отсутствие соглашения собственников жилого помещения о порядке пользования этим помещением участник долевой собственности имеет право на предоставление для проживания части жилого помещения, соразмерной его доле, а при невозможности такого предоставления с учетом площади жилого помещения и других обстоятельств, право собственника может быть реализовано иными способами, в частности путем требования у других собственников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

В связи с тем, что соглашение между всеми собственниками спорной квартиры о порядке пользования общей и жилой площадью квартиры отсутствовало, Истцы обратились в суд с иском о вселении, нечинении препятствий и т.д., но не поставили вопрос об определении порядка пользования спорной квартирой, что не позволяло говорить о возможности выделения в пользование каждому из сособственников квартиры изолированной части жилого помещения, так как соответствующего требования заявлено не было. Вселение же в квартиру без определения части жилого помещения, которым вселяемое лицо могло бы пользоваться, не соответствовало бы смыслу ст.247 Гражданского кодекса РФ.

При этом было очевидно, что приходящиеся на каждое лицо, имеющее право пользования спорной квартирой, 7.15 кв.м. общей площади или 4.76 жилой, не могут являться самостоятельным объектом жилищных отношений.

1/4 долю в спорной квартире, принадлежащую каждому из Истцов, выделить в натуре невозможно, определить порядок пользования также не представляется возможным, соответственно, отсутствует реальная возможность использования для проживания приходящейся на долю истцов жилой площади в квартире.

Следовательно, данная квартира не может быть использована всеми сособственниками и лицами, проживающими в нём, по его назначению (для проживания) без нарушения прав собственника, имеющего бОльшую долю в праве собственности, и прав лиц, проживающих в спорном жилом помещении.

Участники общей долевой собственности на жилое помещение не обладают безусловным правом на вселение в него и, следовательно, на проживание в жилом помещении. Реализация собственником правомочий владения и пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, зависит от размера его доли в праве собственности на это жилое помещение и соглашения собственников.

При этом, если соглашение о порядке пользования жилым помещением между сособственниками не достигнуто, удовлетворение требования одного или двух собственников о вселении в квартиру возможно лишь при определении судом порядка пользования жилым помещением и предоставлении каждому из собственников в пользование жилого помещения, соразмерного его доле в праве собственности на это помещение.

Согласно ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Намерение новоиспеченного собственника проживать в жилом помещении, долю в котором он приобрел, не должно приводить к нарушению прав иных собственников жилого помещения или иных лиц, имеющих право пользования им.

Вселение Ш. в спорное жилое помещение, а также беспрепятственное пользование Ш. и Д. спорной квартирой при невозможности использовать её по установленному законом назначению приведет к существенному нарушению принадлежащего другому собственнику права сособственника спорной квартиры, проживающего в ней, и чья доля в праве общей долевой собственности на квартиру является значительной, а также прав других лиц, проживающих в спорной квартире. В тоже время спорная квартира не являлась и не является местом жительства Ш. и Д. Они приобрели право собственности на доли в квартире на основании договора дарения и договора купли-продажи доли в декабре 2013 года. Предыдущими собственниками долей в праве общей долевой собственности на спорную квартиру порядок пользования данной квартирой определен не был, жилого помещения в спорной квартире, соответствующего их долям, в натуре не выделялось, о чем Истцам было известно до получения доли квартиры в дар и приобретения доли у М. по договору купли-продажи.

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

При указанных обстоятельствах имеются основания расценивать действия Истцов по предъявлению иска о вселении и нечинении препятствий как злоупотребление правом, поскольку эти действия приведут к нарушению прав ответчиков.

Требования истцов о вселении и нечинении препятствий с учётом размера долей истцов и имеющейся жилой площади спорной квартиры не основаны на законе (ст.247 ГК РФ) и являются недобросовестными, в связи с чем в их удовлетворении должно быть отказано.

Районный суд Москвы и Московский городской суд согласились с позицией Ответчика и истцам было отказано в удовлетворении их исковых требований.

Такой подход судов к затронутой проблеме будет способствовать сокращению недобросовестных действий сособственников жилых помещений. Те же из них, кто не может пользоваться жилым помещением в связи с невозможностью определения порядка пользования в нём вправе воспользоваться другим способом защиты нарушенного права, поставив вопрос о выплате ему соответствующей компенсации.

Семейный адвокат
Будовниц В.Ю., город Москва.