Защита от недобросовестного сособственника.

В настоящее время регулярно происходят споры между долевыми собственниками жилых помещений по вопросам препятствий в пользовании и определении порядка пользования общим жилым помещением.

Однако далеко не всегда долевой собственник действительно может реализовать свои права в общем имуществе, если он действует недобросовестно, неразумно и пытается злоупотреблять своими правами. В подобных случаях такого собственника откажется поддержать даже суд.

При этом защита своих интересов от долевого собственника, который злоупотребляет своими правами достаточно сложный и трудоемкий процесс, к которому необходимо отнестись крайне серьезно. В противном случае, жизнь в собственной квартире может стать просто невыносимой.

В соответствие со ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Все давно привыкли к тому, что если лицо приобрело долю в квартире, то такое лицо приобретает безусловные права пользования жилым помещением с вытекающими правами потребовать не чинить такому собственнику препятствий в пользовании и определить порядок пользования квартирой.

Но ведь очень часто доля в квартире продается с целью сделать невозможной нормальное проживание других собственников в данной квартире — например, с целью принудить проживающего в квартире собственника продать такую квартиру (в обиходе такая ситуация называется «жилищным рейдерством»). В правовом же смысле, отчуждение доли производится с нарушением указанной выше правовой нормы в части «…и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц». Более того, основной закон РФ – Конституция Российской Федерации указывает: «осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц». Но поскольку собственнику принадлежит безусловное право распоряжаться своим имуществом, то помешать ему отчуждать долю в жилом помещении нет законной возможности.

До недавнего времени, указанные обстоятельства судами в большинстве случаев игнорировались и не учитывались при рассмотрении споров в данном направлении.

Однако в настоящее время ситуация изменилась. И если получается доказать суду недобросовестность действий путем продажи доли в квартире, новому собственнику может быть отказано в реализации его прав.

Именно так и получилось с одной из моих клиенток. В результате расторжения брака и раздела имущества супругов (как это часто и бывает), общая трехкомнатная квартира была разделена между супругами в равных долях по ? доли каждому соответственно. После прекращения семейных отношений бывшая жена (БЖ) с общей дочерью осталась проживать в данной квартире, а бывший муж (БМ) из данной квартиры уехал. Спустя некоторое время, БМ понял, что он владеет на праве собственности долей в квартире, но не может ей пользоваться. Разумеется, БМ вправе продать свою долю БЖ или третьему лицу, с обязательным соблюдением права преимущественной покупки. Но БЖ покупать долю за предложенную цену отказалась по причине отсутствия средств, а в случае продажи доли третьему лицу, стоимость такой доли на рынке падает на 30-50%.

По указанным причинам и поскольку проживание в одной квартире БМ считал невозможным, он принял решение заставить БЖ продать квартиру полностью. Для этого он обратился в суд с иском об определении порядка пользования квартирой и попросил закрепить за ним комнату 16 кв.м., а две другие комнаты (поменьше), за БЖ и их общей дочерью и дочерью от второго брака. Суд первой инстанции иск удовлетворил. Суд второй инстанции изменил решение и указал, что общая несовершеннолетняя дочь (которая не имеет права собственности на какую-либо долю в ней) имеет право пользования всей квартирой.

Указанное судебное решение БМ никак не помогло. Вселиться в квартиру или закрыть на замок прикрепленную за ним комнату (как планировал) он так и не смог, в связи с чем, решил заняться продажей доли лицам, которые помогли бы «уговорить» БЖ продать квартиру. Сперва, от БМ поступило письменное предложение купить долю, причем за вполне адекватную цену (как раз с дисконтом в районе 50%). БЖ данное предложение устроило, и в адрес БМ было отправлено согласие на покупку доли. Но БМ, видимо на такую реакцию не рассчитывал и спустя некоторое время направил новое предложение, увеличив стоимости в два раза. После чего продал свою долю супружеской паре по ? каждому.

После данной сделки, один из собственников зарегистрировался в квартире, после чего собственники предъявили иск о не чинении препятствий, обязании передать ключи от квартиры и определить порядок пользования, закрепив за ними ту же самую комнату – 16 кв. м. Параллельно данным событиям, новые собственники в сопровождении БМ попытались осуществить самостоятельное вселение в квартиру, в результате чего между БМ и БЖ произошла драка, следствием которой стал еще один судебный процесс в порядке частного обвинения по ст.117 УК РФ с обоюдным обвинительным приговором.

Что касается жилищного спора, то суд первой инстанции рассмотрел данный спор поверхностно, исходя из безусловных прав собственника (как раньше и происходило сплошь и рядом).

Однако суд апелляционной инстанции иначе отнесся к данному спору. При объективном и всестороннем исследовании суд обратил внимание на то, что новые собственники приобрели долю в квартире, где уже долгое время проживала семья (совершенно очевидно, что новым жильцам рады не будут и конфликт неизбежен); что между продавцом и проживающими в квартире лицами имеется конфликт; что продавец и покупатели находятся в дружеских отношениях, а значит, покупатели должны были знать о конфликтных отношениях; что покупатели приобрели долю без осмотра квартиры и общения с проживающими там людьми; и, наконец, приобретенная доля в квартире по стоимости была сопоставима стоимости изолированной однокомнатной квартиры в том же городе. Все указанные обстоятельства, установленные судом, позволили прийти к выводу о злоупотреблении правами и недобросовестной реализации своих прав со стороны покупателей указанной доли, что делает невозможным удовлетворение их требований за счет прав других лиц.

В результате данного судебного разбирательства, решение суда первой инстанции было отменено, а в удовлетворении исковых требований было отказано в полном объеме.

Данный пример лишний раз подтверждает, что за свои интересы бороться необходимо и действующая судебная система позволяет добиться защиты своих нарушенных прав даже в подобных непростых условиях.

Извлечение из апелляционного Определения.

Судебная коллегия с выводами суда согласиться не может и полагает, что при принятии решения допущено существенное нарушением норм материального права.

В силу положений ч.3 ст. 17 Конституции РФ, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Согласно ч.1 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Согласно разъяснениям в п.37 Постановления Пленума ВС РФ №6 от 01.07.1996 г., разрешая требование об определении порядка пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного проживания. По смыслу положения ст. 247 ГК РФ и вышеупомянутых разъяснений, определение порядка пользования общим имуществом между сособственниками возможно лишь тогда, когда в исключительное (ни от кого не зависящее) пользование и владение участника долевой собственности может быть передано конкретное имущество (часть общего имущества, соразмерная доле в праве собственности на общее имущество).

В этой связи при разрешении заявленных требований суд первой инстанции должен был учитывать сложившийся порядок пользования имуществом, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе, а также и реальную возможность пользования жилой площадью без нарушения прав других лиц, имеющих право пользования жилым помещением, что судом сделано не было.

Вместе с тем, определяя порядок пользования жилым помещением и выделяя истцам комнату 16.4 кв.м., а стороне ответчиков две других, в нарушение требований ст.247 ГК РФ, суд не учел, что выделенная истцам комната имеет выход на балкон, пользование которым другой семьей будет невозможным, тогда как закрытие доступа в место общего пользования одной из сторон не может быть признано обоснованным.

Таким образом, определенный судом порядок пользования нарушает права ответчиков, проживающих в спорном помещении длительное время и в котором сложился определенный порядок пользования.

Соглашаясь с доводами апелляционной жалобы о невозможности пользования спорной площадью истцами, имеющими намерение вселиться в квартиру, и ответчиками, судебная коллегия принимает во внимание объяснения стороны ответчиков о том, что у них сложились конфликтные отношения с предыдущим собственником ? доли, что подтверждается приговором мирового судьи, свидетелем данного конфликта являлся Истец.

С доводами апелляционной жалобы и дополнений о применении к настоящему спору ст.10 ГК РФ судебная коллегия также соглашается, исходя из следующего.

Согласно ст.10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения указанных требований, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично.

Из материалов дела следует, что до приобретения истцами ? доли в спорной квартире они проживали по адресу: Мурманская обл., город…….., в спорную квартиру перерегистрировался только один истец, о том, что в квартире проживает семьи ответчиков, истцам было известно, а также было известно о наличии конфликтных отношений между ответчиками и прежним собственником. Данный вывод подтверждается следующим. Из протокола судебного заседания при рассмотрении уголовного дела при допросе свидетеля (истца по настоящему спору) он указал, что с прежним собственником знаком давно и дружит, а купленной долей в квартире не пользуется, т.к. не имеет в неё доступа.

Не имея оснований не доверять изложенным показаниям, они, вместе с тем, указывают на то, что при наличии дружеских отношений покупатель доли был осведомлен о конфликтах, возникающих в семье, о наличии ранее судебного спора, которым был определен порядок пользования жилым помещением, в частности между бывшими супругами, что безусловно влекло и последующее невозможное проживание в жилом помещении и возникновение конфликтов при смене собственника.

Кроме того, из представленных материалов следует, что первоначально прежний собственник, имея намерение на продажу доли, сообщил об этом ответчику и указал определенную цену, с которой ответчик был согласен. Между тем, позднее прежний собственник изменив условия, на которых продает долю и сообщил ответчику о продажи доли за более высокую цену.

В свою очередь, истцы, зная о сложившихся отношениях в семье, которые не позволяли бы в полной мере пользоваться жилым помещением, тем не менее, заключили договор с продавцом, являющимся их другом, имея возможность выбора для приобретения за указанную выше цену иного жилого помещения, в отношении которого отсутствуют судебные споры и конфликтные отношения между собственниками и пользователями, что указывает на наличие оснований для применения к правоотношениям сторон ст. 10 ГК РФ.

Поскольку в ходе апелляционного производства установлено нарушение судом первой инстанции при разрешении дела норм материального права, в соответствии со ст.330 ГПК РФ решение подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении требований в полном объеме, поскольку вселение и проживание истцов на спорной площади при установленных обстоятельствах является невозможным, противоречит закону и нарушает права ответчиков.

Юрист Будовниц Натан Юрьевич
(495) 229-02-47, +7 903 753-73-57
www.moscow-lawyers.ru

06.04.2015г.