Долевое строительство и защита прав дольщиков Вопросы защиты прав дольщиков или инвесторов при строительстве многоквартирных домов неоднократно затрагивались на страницах средств массовой информации. Юристы неоднократно давали те или иные рекомендации, какие действия надо совершить при заключении соответствующих договоров долевого или инвестиционного строительства. Государственная Дума РФ приняла закон, регламентирующий данную сферу правоотношений, который старательно обходится строительными пирамидами и практически не работает. Однако, все эти меры в основном направлены на борьбу с мошенниками в строительной сфере и практически не затрагивают проблем, с которыми сталкиваются люди при ненадлежащем исполнении фирмами, привлекающими денежные средства физических лиц для строительства многоквартирных домов, своих обязательств. И если при столкновении с мошенниками можно хотя бы рассчитывать на государственную защиту путем привлечения виновных к уголовной ответственности, что сегодня стало получать достаточное распространение, то при банальном хозяйственном споре с недобросовестным контрагентом люди с недоумением узнают, что отдав свои «кровные» в стройку их жизни, они абсолютно бесправны и практически не могут получить защиту в наших судах. Да, с грехом пополам им удастся получить решение суда о возврате вложенных средств, но о том, чтобы полностью возместить понесенные ими убытки в связи с инфляцией и безумным ростом цен на жилье остается только мечтать. Красиво и умно написанные законы почему-то работают не на нас, потребителей, а на дельцов, грамотно и квалифицированно, с соблюдением закона отнимающих наши деньги. Причем они достаточно эффективно соперничают с кредитными организациями нашей страны на рынке банковских услуг, получая практически бесплатные и длинные деньги (на 2-4 года). Самое парадоксальное в этой ситуации заключается в том, что происходит все это с благословления наших судов, которые порой ведут себя необъяснимым образом. Попробую проиллюстрировать описанную выше проблему на примере судебного спора с известной на Московском рынке и не только компанией ОАО «Финансовая группа «Новый мир».
В июне 2003 года между господином К. и ОАО «Финансовая группа «Новый мир» был заключен договор о создании недвижимости (многоквартирного дома). Уже сам по себе договор, составленный на восьми листах, представлял интерес для юриста-практика, чтобы восхититься глубиной юридической мысли составителей этого договора. Ими было сделано практически все, чтобы лишить своего клиента возможности получить полную сатисфакцию в случае нарушения Компанией каких-либо прав лица, вверившего им свои деньги. Причем человек неискушенный в данной сфере практически не в состоянии понять и обнаружить ловушки, расставленные для него в этом красивом документе.
В качестве примера хотелось бы привести несколько особо выдающихся положений, имеющих ключевое значение при рассмотрении возможных споров между сторонами такого договора. Так в договоре в принципе отсутствует обязательство Инвестора-Застройщика передать Соинвестору квартиру в построенном доме, что не позволяет Соинвестору требовать в судебном порядке передачи ему квартиры в собственность.
Ввод дома в эксплуатацию осуществляется Правительством Москвы!!! Инвестор-Застройщик же к этому по смыслу договора не имеет вообще никакого отношения.
При расторжении Договора по инициативе Соинвестора или по инициативе Инвестора-Застройщика в случае отказа Соинвестора от заключения дополнительного соглашения об увеличения размера инвестиций Инвестор-Застройщик выплачивает Соинвестору компенсацию внесенных Соинвестором денежных средств за вычетом 10000 рублей.
Лицо, подписывающее данный договор, фактически дает расписку, что, заключая его, не является Потребителем!!! Как будто мы можем в соответствии с Жилищным законодательством использовать жилое помещение для каких-то других целей, кроме как для проживания?! Также договором устанавливается договорная подсудность по месту нахождения Компании.
В конечном итоге это приводит к тому, что Инвестор-Застройщик не несет никакой ответственности за соблюдение сроков, указанных в договоре, и вообще за результат, ради которого вообще заключался такой договор, и единственное, на что может рассчитывать Потребитель, это получение своих сгоревших в печи инфляции и роста цен на недвижимость денег с минимальными процентами по ставке рефинансирования Центрального банка.
Это не было бы так печально, если бы не закреплялось судебными решениями по конкретным делам..
Летом 2004 года, т.е. спустя год после заключения договора, и за пять месяцев до срока сдачи дома в эксплуатацию (4 квартал 2004 года), господином К. было получено чрезвычайно любезное письмо от Инвестора-Застройщика, в котором ему сообщали, что проектно-сметная документация на строительство готова, генеральный подрядчик выбран, строительная площадка подготовлена, даже ограждение установлено, только вот, маленькая неурядица вышла — договор аренды земельного участка не оформили и разрешение на строительство получить не могут. Поэтому ждите мол, милый Вы наш, еще 2 года, до 4 квартала 2006 года. А мы такие ответственные и добросовестные принимаем меры по решению изложенных проблем.
Не согласившись с таким положением вещей, господин К. решил воспользоваться предоставленным ему законом (ст.28 Закона РФ «О защите прав потребителей») и договором правом расторгнуть договор и потребовать возврата уплаченных им по Договору денежных средств. О чем и направил соответствующее письмо Инвестору-Застройщику.
Наверно, ни для кого не будет откровением узнать, что ни денег, ни ответа на свое письмо он не получил. Повторные требования о возврате денежных средств также были проигнорированы.
В результате господин К. был вынужден обратиться к адвокату для оказания ему юридической помощи по взысканию денежных средств с Инвестора-Застройщика.
Проанализировав имеющийся Договор, сопоставив его с действующим законодательством и высказанной правовой позицией Верховного суда в известном Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, Верховного суда РФ (Бюллетень ВС РФ №2 февраль 2003 г) мы пришли к выводу, что заключенный господином К. договор подпадает под действие Закона РФ «О защите прав потребителей»; многие положения договора ущемляют права потребителя по сравнению с тем, как они установлены законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, что в соответствии со ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей» влечет их недействительность.
К данным положениям, являющимися недействительными, можно было отнести определение Инвестором-Застройщиком удобной ему подсудности, отказ Инвестора-Застройщика считать господина К. потребителем, ограничение Инвестором-Застройщиком своей ответственности по сравнению с тем, как она была установлена в законе.
Подготовив исковое заявление и собрав необходимые документы, мы вступили в бой: Но, как практически сразу же выяснилось, не с ОАО «Финансовая группа «Новый мир», а с Судом, призванным защищать наши нарушенные права, а по сути же препятствующему этому.
Первый же удар был нам нанесен при подаче заявления в суд.
Мы обратились в суд по месту жительства потребителя в соответствии с Гражданским процессуальным кодексом (п.7 ст.29) и ст.17 Закона РФ «О защите прав потребителей», в силу которых потребитель вправе обращаться в суд как по своему месту жительства, так и по месту нахождения ответчика или месту заключения/исполнения договора. Суд отказался принимать исковое заявление к производству, посчитав, что данный спор не подпадает под действие Закона РФ «О защите прав потребителя», и разъяснил, что мы вправе обратиться в суд по месту нахождения Ответчика.
Наивно полагая, что произошла судебная ошибка, и «старшие товарищи» поправят коллегу, нами была подана частная жалоба на Определение суда в Московский городской суд. Каково же было наше изумление, когда судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда, оставив оспариваемое Определение без изменения, подтвердила, что Закон РФ «О защите прав потребителей» существует не для нас, желающих вернуть свои деньги, а только для тех, кто требует передать им квартиру в собственность.
Решив не терять больше времени на дальнейшее обжалование, мы обратились в суд по месту нахождения Ответчика. Но и там с нами не стали разговаривать, пояснив, что дорога у нас одна — в суд, указанный нам нашим же Ответчиком, ОАО «Финансовая группа «Новый мир».
Что это? Коррупция или непрофессионализм наших судей? Ведь суд, в конце концов принявший дело к производству, при принятии искового заявления и рассмотрении дела руководствовался таки Законом «О защите прав потребителей», что нашло свое подтверждение при определении вопроса о размере подлежащей уплате государственной пошлины, удовлетворения требования о возмещении морального вреда. Складывается впечатление, что судьи и адвокаты получали разное юридическое образование, если даже с разъяснениями Верховного суда РФ не могут однозначно определить применимый закон.
И вот смирившись с тем, что выбора у нас нет, мы обратились в суд, указанный в договоре между Инвестором-Застройщиком и Соинвестором. На первом же заседании нам недвусмысленно дали понять, что рассчитывать на возмещение убытков в полном объеме, компенсацию морального вреда, полный возврат уплаченных денежных средств не приходится. Кроме того, Суд очень любезно сообщил нам, что наш Ответчик провел реорганизацию путем разделения, в результате которого были образованы две новые компании: ОАО «Новый мир», куда были переданы все активы, и ОАО «Новый мир Северо-Восток», куда были переданы все долги. Суд также уверенно нам заявил, что по разделительному балансу, которого в материалах дела еще не было, наше право требования относится к ОАО «Новый мир Северо-Восток», не имеющему ничего, кроме долгов. Нам также был сделан откровенный намек на возможность подписания с этой компанией мирового соглашения, в силу которого мы в течение года-двух получим свои деньги за вычетом, предусмотренным договором. По закону жанра следовало бы заявить отвод составу суда, но практикующие юристы знают, что ничего, кроме сотрясания воздуха из этого не выйдет.
Поэтому, стиснув зубы, мы вступили в процесс по существу.
Мы требовали взыскать с ОАО «Новый мир» и ОАО «Новый мир Северо-Восток» солидарно причиненные нам убытки, состоящие из денежных средств, уплаченных по договору, и денежных средств, необходимых на приобретение аналогичного жилья на основании отчета об оценке, подготовленного независимым оценщиком; неустойки на основании п.1 ст.28, ст.31 Закона РФ «О защите прав потребителей»; компенсации морального вреда, возмещении судебных расходов в связи с оплатой услуг представителя.
Оценивая собственные перспективы, мы понимали, что главной сложностью рассматриваемого спора будет коллизия положений заключенного между Истцом и Ответчиком договора и Закона.
Так в соответствии со ст.393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Денежные средства Истца, заплаченные Ответчику, являются убытками Истца по смыслу ст.15 ГК РФ. Кроме того, на основании п.1 ст.28 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказания услуги).
За время, прошедшее с момента заключение договора и оплаты денежных средств по нему, стоимость недвижимости на рынке жилья значительно увеличилась. На денежные средства, внесенные по договору, по состоянию на день расторжения договора уже нельзя было приобрести ни права на аналогичное жилое помещение, ни тем более такой же квартиры на вторичном рынке. Таким образом, нарушение Ответчиком своих обязательств по договору причинило значительный ущерб господину К.
Одним из пунктов заключенного договора была предусмотрена выплата Истцу компенсации в случае расторжения договора в размере фактически внесенных Истцом инвестиций за вычетом 10000 рублей в тридцатидневный срок со дня расторжения договора. Данное положение договора в части вычета 10000 рублей из подлежащей выплате Истцу суммы ущемляет право потребителя по сравнению с правилами, установленными законами и иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей (п.5 ст.28 Закона РФ «О защите прав потребителей»), и является недействительным в силу ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей, согласно п.1. которой «Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме». Положение Договора, позволяющее Ответчику удержать 10000 рублей из подлежащей выплате Истцу суммы, противоречит ст.28 Закона «О защите прав потребителей», не предусматривающей возможности каких-либо удержаний при возмещении потребителю убытков. Компенсация же, о которой говорится в договоре, по своей правовой природе в данных правоотношениях является ни чем иным, как возмещением убытков.
Более того, в соответствии с п.4 ст.28 Закона РФ «О защите прав потребителей» при отказе от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) исполнитель не вправе требовать возмещения своих затрат, произведенных в процессе выполнения работы (оказания услуги), а также платы за выполненную работу (оказанную услугу), за исключением случая, если потребитель принял выполненную работу (оказанную услугу). Таким образом, какие-либо удержания по договору, как противоречащие закону, применению не подлежат.
В соответствии со ст.28 Закона РФ «О защите прав потребителей» в случае нарушения Исполнителем сроков выполнения работы (оказания услуги) или во время выполнения работы (оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель вправе отказаться от исполнения договора. Потребитель вправе также потребовать полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказания услуги).
Из полученного письма Ответчика следовало, что сроки сдачи дома в эксплуатацию перенесены на два года, что в соответствии со ст.28 Закона РФ «О защите прав потребителей» давало право отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченных денежных средств.
Статьей 31 Закона РФ «О защите прав потребителя» установлены сроки удовлетворения отдельных требований потребителя. Так требование потребителя о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 28, подлежит удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.
Пунктом 3 ст.31 Закона РФ «О защите прав потребителей» установлена ответственность за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований потребителя в виде уплаты Потребителю за каждый день просрочки неустойки (пени), порядок исчисления которой определяется в соответствии с п.5 ст.28 Закона РФ «О защите прав потребителей», и составляет 3% в день от суммы договора. При этом сумма взысканной потребителем неустойки не может превышать цену договора.
Пунктом 5 ст.28 Закона также особо оговорено, что договором между потребителем и исполнителем может быть установлен лишь более высокий размер неустойки. Из данного положения Закона следует, что соглашением сторон не может быть ограничен размер законной неустойки, а соответствующее положение договора, предусматривающее подобное ограничение, является ничтожным.
Статьей 6.1. договора была предусмотрена ответственность Ответчика за несвоевременную выплату Истцу компенсации, предусмотренной договором, в виде процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 25% от ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на последний день срока. Поскольку указанная компенсация по своей правовой природе является возмещением убытков, потребитель вправе воспользоваться любым предусмотренным законом способом защиты нарушенных прав в случае неправомерной задержки возмещения убытков. Это могут быть как нормы, содержащиеся в Законе о защите прав потребителей, так и положения ст.395 ГК РФ. Право выбора принадлежит потребителю, так как в силу статьи 9 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, он пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами. Следовательно, потребитель вправе избирать более предпочтительный для себя способ защиты нарушенного права.
Предъявленное материально-правовое требование о взыскании с Ответчика законной неустойки, предусмотренной ст.31 Закона РФ «О защите прав потребителей», не является требованием о взыскании с него процентов за пользование чужими денежными средствами, поэтому размер процентов, установленный ст.6.1. договора в данном случае неприменим.
В соответствии со ст.151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
Статьей 1099 ГК РФ установлено: моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом.
На основании статьи 15 Закона «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.
В рамках рассматриваемого спора потребителю был причинен моральный вред неисполнением Ответчиком принятых на себя обязательств по Договору и отказом последнего в добровольном порядке удовлетворить законные требования потребителя.
Определением Конституционного Суда РФ от 17 октября 2001 г. N 201-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Щигорца Владимира Ивановича на нарушение его конституционных прав частью первой статьи 151 Гражданского кодекса Российской Федерации» было особо отмечено, что в целях дополнительной правовой защиты потребителя, как слабой стороны в правоотношении, упрощенный порядок компенсации морального вреда установлен статьей 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей». Презюмировав сам факт возможности причинения такого вреда, законодатель освободил потерпевшего от необходимости доказывания в суде факта своих физических или нравственных страданий.
Хотелось бы обратить внимание читателя на данную ссылку. Изначально суд намеревался отказать в возмещении компенсации морального вреда, поскольку со здоровьем, слава богу, господина К. ничего не произошло, и мы не могли представить доказательств, которые можно было бы пощупать или увидеть собственными глазами, причиненных нравственных и физических страданий. Но, ознакомившись с приведенным нами Определением Конституционного Суда РФ, суд согласился с приведенной нами аргументацией и осчастливил господина К. 1000 рублей в качестве компенсации морального вреда!!!
Итак, что же мы получили в конечном итоге? Суд взыскал с Ответчиков солидарно уплаченные по договору денежные средства, предусмотренную договором неустойку, компенсацию морального вреда и расходы по оплате услуг представителя. В остальной части отказал.
Какой из этого следует вывод? Фирмы, привлекающие денежные средства физических лиц, на строительство многоквартирных домов, получают абсолютно безнаказанно ввиду бесплатности огромные денежные средства, которыми распоряжаются по собственному усмотрению и без какого-либо контроля. При этом, не имея даже никаких временных ограничений. Где еще можно получить кредит стоимостью 3.25% от взятой суммы?! Взяв у нас деньги, они нам ничего не должны. Они нам все простили. Ждите, граждане дорогие, когда мы соизволим дать вам что-нибудь. А если Вы набрались наглости требовать с нас что-то, то побегайте за нами несколько лет, и может что-нибудь получите, а если и получите, то квартиру Вы на эти деньги приобрести уже не сможете. Ведь судебная система защищает нас, а не вас. И суд, «самый гуманный и справедливый в мире» не позволит вам мешать нам отнимать ваши деньги.
Пока судебные органы будут столь либерально «отшлепывать» недобросовестных Застройщиков, никакой закон не сможет защитить граждан от «грабежа» на рынке строительства жилья, поскольку фирмы, привлекающие денежные средства физических лиц для строительства жилых домов, знают, что даже вернув ранее привлеченные денежные средства, они все равно будут в прибыли.
Конечно, данное решение будет обжаловано. Хотелось бы верить, что хотя бы Верховный суд РФ при рассмотрении конкретных надзорных жалоб не забудет про собственные руководящие разъяснения, которым следуют обычные граждане и адвокаты, но предпочитают не замечать служители Фемиды на местах.
При этом не могу не отметить в этой бочке дегтя ложку меда, содержащуюся в судебном решении. Суд все-таки взял на себя смелость взыскать денежные средства с Ответчиков солидарно, указав, что освобождение одного из правопреемников, получивших имущество ликвидированного юридического лица, от обязанности возврата денежных средств истцу, приведет к ущемлению прав кредиторов — физических лиц, которые не смогут получить даже своих обесценившихся денег.
Это означает, что господин К в процессе исполнительного производства сможет вернуть уплаченные им деньги от ОАО «Новый мир», которое как ни в чем не бывало продолжает привлекать денежные средства людей в московское строительство. Ни суд, ни Правительство Москвы, предоставляющее им строительные площадки, не испытывают какой-либо озабоченности, участвуя в разорении своих граждан.
Семейный адвокат Будовниц Владислав Юрьевич.