Подлежит ли разделу кооперативная квартира, приобретенная по обменному ордеру

Вопросам прекращения права пользования жилым помещением, раздела жилого помещения между супругами и наследниками уделяется достаточно много внимания, да и высшие судебные инстанции не упускают из вида эти проблемы, о чём свидетельствуют принятые за последние несколько лет Постановления Пленума Верховного суда РФ «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» №14 от 02.07.2009 года и «О судебной практике по делам о наследовании» №9 от 29.05.2012 года.

Однако многообразие жизненных ситуаций и наша неспособность договариваться всегда будут на шаг впереди тех или иных способов решения проблем, которые нам могут дать законодатель и обобщения судебной практики.

С одним из таких неоднозначных дел пришлось столкнуться бывшим супругам Ш. и их совершеннолетним дочерям в связи с тем, что семья распалась.

Краткая история вопроса. В восьмидесятых годах был заключен брак между супругами Ш, в котором были рождены дети. Супруги Ш. проживали в квартире матери Ш., куда были вселены в установленном законом порядке.

В начале 90-ых мать Ш. стала членом жилищно-строительного кооператива, пай за который был выплачен в 1991 году, и в квартиру в котором мать Ш. прописалась.

В 1994 году между Ш. (супруг) и его матерью был оформлен обменный ордер, согласно которому Ш. с семьёй из четырех человек (жена и две дочери) получил квартиру в ЖСК, членом которого являлась его мать, и пай за которую был полностью выплачен, а мать Ш. получила муниципальную квартиру, которую занимала семья Ш. по договору социального найма, и ответственным квартиросъёмщиком которой ещё ранее была мать Ш. На основании обменного ордера Ш. с семьёй вселился в кооперативную квартиру, а мать Ш. в муниципальную, откуда её сын с семьёй выехал.

Но в 2005 году мать Ш. зарегистрировала за собой право собственности на кооперативную квартиру, в которую была вселена семья Ш., и в 2007 году передала её своему сыну Ш. по договору дарения.

В 2011 году семья Ш. распалась (брак был расторгнут), дети уже не являлись несовершеннолетними, а бывшая жена Ш. в кооперативной квартире с 2010 года не проживала и сама снялась с регистрационного учёта.

Вот при таких обстоятельствах возникают два вопроса:

1. Имеют ли дочери Ш. самостоятельное право пользования этой кооперативной квартирой?

2. Имеют ли дочери Ш. и его бывшая жена право собственности на эту кооперативную квартиру? Поставленные вопросы, к сожалению, носили не теоретический характер, а самый, что ни на есть жизненный, поскольку Ш. обратился в суд с иском к своим дочерям о прекращении их права пользования жилым помещением или, проще говоря, о снятии их с регистрационного учёта.

Вопрос прекращения права пользования жилым помещением бывшего члена семьи (муж, жена, дети) в случае прекращения семейных отношений (ч.4 ст.31 Жилищного кодекса) или отчуждения квартиры (продажа, дарение и т.д.) третьему лицу на сегодняшний день особых сложностей не вызывает, и судебный процесс имеет, как правило, предсказуемый результат.

Однако при разрешении данной категории споров имеются некоторые юридически значимые обстоятельства, не являющиеся такой уж большой редкостью, особенно для крупных городов, которые необходимо учитывать, если предстоит оказаться участником такого процесса, либо представителем одной из сторон.

В ходе анализа обстоятельств приобретения и заселения спорной квартиры удалось придти к следующим выводам.

В соответствии со ст. 47 ЖК РСФСР, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений лицо, включенное в ордер на жилое помещение, приобретало право на вселение в него, и право пользования жилым помещением.

В силу положений ст.67 ЖК РСФСР наниматель жилого помещения был вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом жилищно-строительного кооператива, в том числе с проживающим в другом населенном пункте.

Обмен жилыми помещениями производился со взаимной передачей прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения, а при обмене жилого помещения с членом жилищно-строительного кооператива — с учетом требований, предусмотренных статьей 119 настоящего Жилищного кодекса РСФСР.

Согласно положениям указанной нормы права член жилищно-строительного кооператива был вправе с согласия проживающих совместно с ним членов семьи и с разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим членом кооператива или нанимателем жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда, в том числе с проживающими в другом населенном пункте, при условии приема в члены кооператива лица, обменивающего жилое помещение. При обмене должны были быть соблюдены правила, установленные настоящим Кодексом и уставом жилищно-строительного кооператива.

Статьёй 20 Закона РФ от 24.12.1992 N 4218-1 (ред. от 22.08.2004) «Об основах федеральной жилищной политики» было установлено, что наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имел право с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или арендатором, в том числе с проживающим в другом населенном пункте.

Наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имел право с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение).

Таким образом, члены семьи Ш (дочери и жена), включенные в обменный ордер на жилое помещение, приобрели равное с Истцом право пользования спорным жилым помещением.

При таких обстоятельствах к спорным правоотношениям не могут применяться ни положения п. 2 ст. 292 ГК РФ, ни ч.4 ст.31 Жилищного кодекса, поскольку в результате произведенного обмена квартирами муниципального и частного фонда дочери Ш. при вселении в спорную квартиру приобрели самостоятельное право пользования указанным жилым помещением наравне с Ш. Намерений отказаться от пользования данным жилым помещением дочери не имели, в другое место жительства не выезжали, в силу чего каких-либо законных оснований для признания их права пользования указанным жилым помещением прекращенным не имелось.

Суды двух инстанций, рассматривавших данное гражданское дело, согласились с позицией Ответчиков и отказали истцу с иске.

Но на этом дело не закончилось, и бывшая жена Ш. обратилась в суд с исковым заявлением к Ш. о признании за ней права собственности на ? долю в этой квартире. Их же дочери вступили в этот процесс в качестве третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора с аналогичными требованиями. При этом истцом был также поставлен вопрос о признании недействительным договора дарения квартиры, который был заключен между Ш. и его матерью в 2007 году.

Хотелось бы обратить внимание на то, что основанием иска бывшей жены Ш. было не то, что эта квартира была приобретена супругами в период брака, и поэтому является общим имуществом супругов, а то, что квартира была приобретена по обменному ордеру, что привело к поступлению этой квартиры в общую собственность членов семьи Ш.

Для выяснения наличия или отсутствия права супруги Ш. и их дочерей претендовать на признание за ними права собственности на доли в спорной кооперативной квартире необходимо было проанализировать законодательство, действовавшее в период возникновения спорных отношений, т.е. в период с 1991 года (дата выплаты пая) по 1994 год (получение обменного ордера).

В соответствии с ч.2 ст.13 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 г., действовавшего на момент выплаты пая матерью Ш. и обмена квартирами, член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного кооперативов, садово-огороднического товарищества или другого кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, дачу, садовый дом, гараж, иное помещение или строение, предоставленное ему в пользование, приобретал право собственности на это имущество.

На основании ч.1 ст.13 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 г. гражданин, имевший в собственности квартиру, жилой дом, дачу, гараж, иные помещения и строения, был вправе распоряжаться этим имуществом по своему усмотрению: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать с ними иные сделки, не противоречащие закону.

Частью 3 ст.13 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 г. было установлено, что наниматель жилого помещения в доме государственного или муниципального жилищного фонда и члены его семьи вправе были приобрести в собственность соответствующую квартиру, дом путем их выкупа или по другим основаниям, предусмотренным законодательством РСФСР и республик, входящих в Российскую Федерацию.

Из ч.2 статьи 3 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 г. следовало, что имущество могло принадлежать на праве общей (коллективной) собственности одновременно нескольким лицам с определением долей каждого из них (долевая собственность) или без определения долей (совместная собственность).

Собственность же на имущество согласно ст.7 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 г. приобреталась по основаниям, не противоречащим закону.

Следовательно, Закон о собственности, действовавший до 1995 года, допускал возникновение права собственности на квартиру в связи с выплатой пая; право собственника распоряжаться ей по своему усмотрению, в том числе и совершая сделки, не противоречащие закону.

В то же время Закон устанавливал право нанимателя и членов его семьи в доме государственного или муниципального жилищного фонда приобретать в собственность квартиру путем выкупа или по другим основаниям, предусмотренным законодательством РСФСР и республик, входящих в Российскую Федерацию, в том числе и в результате обмена.

И, наконец, действовавшее в то время законодательство допускало принадлежность имущества на праве общей (коллективной) собственности одновременно нескольким лицам с определением долей каждого из них (долевая собственность) или без определения долей (совместная собственность).

Статьёй 118 Жилищного кодекса РФСФР было предусмотрено, что лицу, принятому в члены жилищно-строительного кооператива, по решению общего собрания членов кооператива, утвержденному исполнительным комитетом районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов, предоставлялась отдельная квартира, состоящая из одной или нескольких комнат, в соответствии с количеством членов семьи, суммой его паевого взноса и предельным размером жилой площади, предусматриваемым Примерным уставом жилищно-строительного кооператива. Заселение квартир в доме жилищно-строительного кооператива производилось по ордерам, выдаваемым исполнительным комитетом районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов. Отказ в выдаче ордера мог быть обжалован в судебном порядке.

Основания и порядок признания ордера на жилое помещение недействительным устанавливались статьей 48 Жилищного кодекса РСФСР, согласно которой требование о признании ордера недействительным могло быть заявлено в течение трех лет со дня его выдачи (часть 2).

Таким образом, по состоянию на дату выдачи обменного ордера Ш. с женой и дочерьми являлись нанимателями жилого помещения, находящегося в муниципальном жилом фонде, а мать Ш. являлась собственником жилого помещения в доме ЖСК, как лицо, полностью выплатившее пай.

В соответствии со ст.67 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего на момент выдачи обменного ордера, наниматель жилого помещения был вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом жилищно-строительного кооператива, в том числе с проживающими в другом населенном пункте.

Обмен жилыми помещениями производился со взаимной передачей прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения, а при обмене жилого помещения с членом жилищно-строительного кооператива — с учетом требований, предусмотренных статьей 119 настоящего Кодекса.

В 1994 году семье Ш. был выдан обменный ордер, который в установленном порядке недействительным признан не был.

Следовательно, на основании обменного ордера семья Ш. была вселена в квартиру в доме ЖСК, пай за которую ранее был выплачен матерью Ш., а она в свою очередь была вселена в квартиру, которую ранее занимала семья Ш. по договору социального найма, со взаимной передачей прав и обязанностей на обмениваемые жилые помещения.

На основании ст.119 Жилищного кодекса РСФСР член жилищно-строительного кооператива был вправе с согласия проживающих совместно с ним членов семьи и с разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим членом кооператива или нанимателем жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда, в том числе с проживающими в другом населенном пункте, при условии приема в члены кооператива лица, обменивающего жилое помещение. При обмене должны были быть соблюдены правила, установленные настоящим Кодексом и уставом жилищно-строительного кооператива.

Статьей 20 Закона РФ от 24.12.1992 года №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», действовавшего на момент выдачи обменного ордера, было установлено, что наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение).

В результате обмена квартирами на основании ст.67, 119 Жилищного кодекса РСФСР, ст.20 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», а также Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» у семьи Ш. прекратилось право пользования жилым помещением, занимаемым ранее по договору социального найма, которое перешло к матери Ш., и возникло право собственности на кооперативную квартиру в доме ЖСК.

Право же собственности матери Ш. на принадлежавшую ей кооперативную квартиру прекратилось вследствие обмена жилыми помещениями.

Приведенные правовые последствия обмена жилых помещений имели ключевое значения для оценки действительности договора дарения спорной кооперативной квартиры, который в 2007 году был заключен между Ш. и его матерью, при том, что последняя с 1994 года собственником кооперативной квартиры уже не являлась, но смогла в 2005 году получить свидетельство о государственной регистрации за ней права собственности на спорную квартиру.

Поскольку Ш. и члены его семьи обладали равными правами на жилое помещение, занимаемое ими по договору социального найма, они приобрели равные права и на помещение, полученное по обменному ордеру.

Таким образом, в результате обмена жилых помещений у семьи Ш. возникло право общей собственности на спорную квартиру на основании ст.3, 7, 13 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР», ст.67, 118, 119 Жилищного кодекса РСФСР, ст.20 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», а у матери Ш. право собственности на спорную квартиру, возникшее в 1991 году в результате выплаты пая, прекратилось, и возникло право пользования по договору социального найма на квартиру, полученную по обменному ордеру.

Договор же дарения, на основании которого в ЕГРП была внесена запись о регистрации права собственности матери Ш. на спорную квартиру в 2007 году, в таком случае являлся ничтожным в силу ст.168, 209 Гражданского кодекса, поскольку на момент его совершения даритель не являлась собственником спорной квартиры в силу прекращения его в 1994 году в результате обмена жилыми помещениями с семьей Ш.

Конечно же, ответчиком в ходе рассмотрения дела было сделано заявление о применении срока исковой давности к требованию о признании сделки недействительной, но суд согласился с доводами истца, что последним было заявлено требование о признании сделки недействительной, а не о применении последствий недействительности сделки, о чём идёт речь в ч.1 ст.181 Гражданского кодекса РФ, на которую ссылался Ответчик.

К ничтожной же сделке исковая давность не применяется, поскольку ничтожная сделка является недействительной независимо от признания её таковой судом и не порождает никаких правовых последствий, являясь недействительной с момента её совершения.

Кроме того, истица не знала и не могла знать о нарушении её права, так как стороной договора дарения между Ш. и его матерью не являлась. По существующей правоприменительной практике право собственности на квартиру в кооперативном доме всегда оформлялось и оформляется до сих пор исключительно на члена кооператива, которым может быть только одно лицо. Истица не имела права ознакомиться с содержанием правоустанавливающих документов, так как не являлась титульным собственником квартиры. Получить же информацию об основаниях возникновения права собственности на квартиру она могла только путем ознакомления со свидетельством о праве собственности на квартиру, которого у нее не было и не могло быть, либо через суд.

Но у нее не было никогда оснований считать, что полученная в результате обмена квартира могла быть в последствии оформлена на Ш. на основании договора дарения с бывшим собственником квартиры, право собственности которого прекратилось в 1994 году, и который в 1994 году эту квартиру освободил, переехав в другую квартиру, полученную по обменному ордеру.

Итогом рассмотрения дела в двух инстанциях стало признание права собственности на спорную квартиру за каждым из бывших членов семьи Ш. За бывшей супругой Ш., его дочерьми и самим Ш. судом было признано право собственности на ? долю в спорной квартире.

Из приведенного случая следует, что всегда необходимо скрупулезно анализировать основания возникновения права, что иногда, в казалось бы безнадежных ситуациях, даёт возможность восстановить нарушенные права бывших супругов и детей.

Семейный адвокат Будовниц В.Ю.